今年，国家发布的一系列顶层设计揭示了影响明年楼市发展的新趋势。

十四五规划建议形成强大的国内市场，构建新的发展结构，推进金融、房地产和实体经济的平衡发展。根据住宅和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹解读，房地产是城市存在和运营的载体，这是最本质的特征，载体的发展必须依赖载体上的东西，即二、三产业所需的现场、办公楼、百货商店等从事二、三产业的人和家庭需求，如住宅、文体卫生教育等设施。因此，中央建议房地产应与实体经济平衡发展，房地产未来应与城市承载的产业和人口共同兴衰。

另外，在推进以人为中心的新型城市化中，十四五的计划建议也重点提到了房地产。一是实施城市更新行动，二是坚持住宅不炒的定位，三是有效增加保障性住宅供应，四是发挥中心城市和城市群的驱动作用，其中特别强调推进以县为重要载体的城市化建设。

根据分析，未来的住房政策将保持连续性、一致性、稳定性、差异化的控制构想。考虑到房地产行业占国民经济的比重很大，而且涉及的产业链很多，促进住宅消费，引导房地产行业健康发展为经济可持续发展提供有效的支持。预计明年房地产市场运行情况与政策导向一致，行业经济稳定，房价上涨幅度整体可控。从长远来看，随着房市向租赁和购买的方向发展，全国房地产市场不平衡的问题逐渐合理，支持释放居民消费潜力。

12月21日召开的全国住宅和城乡建设工作会议，明确了2021年住宅建设部将重点放在八个方面的工作上，其中受到关注的是全力实施城市更新行动，推进城市高质量发展，妥善实施房地产长期机制方案，促进房地产市场稳定健康发展，大力发展租赁住宅，大城市住宅突出问题

城市更新和韧性城市在十四五计划建议中重点提到，引起了社会的关注。根据国家要求，在城市更新方面，各地切实改变城市开发建设方式，统一城市规划、建设、管理，推进城市结构优化、功能完善和质量提高，深入推进以人为中心的新城市化，加快宜居、绿色、坚韧、智慧、人文城市建设。完善城市空间格局，构建以中心城市、城市圈、城市群为主体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇体系。实施城市生态修复功能完善工程，提高人居环境质量。加强历史文化保护，塑造城市风采。全面推进城镇老旧小区改造，加快建设完整居住社区。在韧性城市建设方面，加快城市运营管理服务平台建设，推进城市管理一网管理。完善城市综合管理服务评价体系，加强城市网格管理，推进城市管理进入社区。继续深入推进美好环境和幸福生活共同创造活动。开展市容市貌环境整治专业行动。加强城市管理中的风险预防管理，提高城市安全韧性。

秦虹认为，城市更新是解决城市发展过程中出现的经济、社会、文化等一系列问题的重要措施和手段。未来中国城市更新面临巨大空间，主要表现在三个方面:一是城市大量低效经济空间需要开发和升级；二是旧住宅区和基础设施改造需求大幅提高；三是产业更新迭代对城市空间提出了新的要求