2020年下半年，随着经济秩序的恢复，一些地区房地产市场再次迎来集中上升，监督部门再次确认不把房地产作为短期刺激经济的手段。同时，住房企业融资规则近两年后正式试行，住房企业资金受到严格控制，债务处理压力大幅升级。

与此相对，业内人士表示，在我国经济结构变革升级和住宅不被炒鱿鱼的背景下，房地产业的流动性管理将成为常态。在高度压力下，资金获取能力将成房企考核关键，正因为此，体量较小房企将放慢增长脚步稳健发展，而体量较大、资金充裕房企则将继续加速项目落地，在此背景下，房地产行业或再向头部集中。

业绩放缓　“增收不增利”成主流。

国家统计局数据显示，2020年1月至6月全国商品房销售金额6.69万亿元，同比下降5.4%，降幅较一季度收窄19.3个百分点。

贝壳研究院高级分析师贾莎莎表示，2020年上半年，全国百强住宅企业销售额比去年同期减少3.2%，业绩比全国总体水平好。从阶梯队来看，碧桂园、恒大、万科TOP3住宅企业是上半年唯一业绩增长率恢复的阶梯队，业绩比去年增加了3.1%。

头部企业的销售来自恒大全国的促销。贾莎莎说，上半年恒大全国促销活动销售额增加了23.8%，碧桂园和万科上半年销售额比去年减少了5.3%和4.0%。此外，许多住宅企业的增长率明显下降。具体来看，第一梯队除上述3家企业，以及二、三梯队与后50强房企业绩增速分别为：-8.3%、-0.3%、-5.3%与-9.0%，后50强房企业绩下滑最为明显，突发疫情影响下后50强房企受到的生存考验更为严峻。

贾莎说，疫情是住宅企业增长率下降的加速器，但实际上住宅企业进入了业绩增长率下降的阶段。报告显示，样本住宅企业中33家住宅企业发表了2020年的销售目标，目标增长率比2019年的16%下降到12%，住宅企业的目标设定更加保守。截至前8月，销售业绩平均目标达成率仅为59%。

疫情下，样本房企上半年“增收不增利”成主流。贾莎莎介绍，从70家样本房企数据看，其中16家房企“减收减利”，占样本总量22.86%；44家房企“增收不增利”，占样本总量63%，成为上半年房企主流趋势。

中信建投分析师珠力表示，受疫情不利影响，今年中报业绩增长率为近年来最低水平，整个行业结算毛利率和纯利率下降。具体来说，根据其统计的118家a股上市住宅企业，2020年上半年收入合计达到11069.8亿元，比上年增长5.9%，增长率比2019年中期减少15.5个百分点的母亲纯利润合计达到824.5亿元，比上年减少17.4%，增长率比2019年中期大幅减少40.5个百分点。其中，20家企业母纯利润实现业绩增长，占16.9%的赤字企业26家，比2019年上半年增加6家。

从利润率来看，珠力表示，上半年118家a股上市住宅企业总毛利率为25.3%，比去年同期下降4.1个百分点，实现纯利率9.5%，比去年同期下降2.4个百分点。同时，28家港股住宅企业毛利率达到27.5%，比去年同期下降3.9个百分点，纯利率为10.1%，比去年同期下降2.3个百分点。

竺劲说，随着融资成本上升，土地价格上涨，上半年内房股和A股上市房企的毛利率和净利率均下滑。他认为，毛利率下滑趋势已是行业不争的事实。

库存上升了，交货变慢了。

据易居研究院最新报告，房地产市场已经连续3个月呈现供给超过需求的状况。1-8月，全国100个城市新建商品住宅库存总量为48438万平方米，环比增长0.8%，同比增长7.5%；具体到8月份，100　个城市新建商品住宅供应量为5748　万平方米，而成交量为5341万平方米，也呈现了“供大于求”的态势。

这意味着近三个月来，全国百城呈现出供给超过需求的态势。易居研究院智库中心研究总监严格跃进，最近3个月全国百城库存呈上升态势，与各地项目供应节奏加快有关。另外，最近二线城市的规制变得严格，库存比去年增加了。