北京、上海等地最近发布了住房租赁新政。北京市计划在2021年向市场提供5000套左右的租赁住宅，上海市要求进一步整理市内住宅租赁市场秩序。

分析人士表示，租赁市场成为政策关注的焦点，长期租赁公寓行业监督加强，租赁销售合并是趋势。

增加供给。

12月29日，北京市住房建设委员会副主任张国伟指出，加快租房建设供应。进一步加大租赁住宅建设力度，根据相邻功能区和产业园区、相邻交通枢纽、相邻新城的选址原则，鼓励功能混合，促进职业平衡、产业城融合。同时，加快竣工交付，明年计划向市场提供5000套左右的租赁住宅，重点解决新市民等集团的过渡性居住需求。政府建立住房供需平台，实现土地供应信息与开发建设、住房公司有序对接，鼓励信用良好、实力强的企业参与建设和运营。继续将库存低效的商业、办公室、现场等建筑改造为租赁型员工的集体宿舍，以多种方式稳定租赁市场。

十四五期间，北京有效增加保障性住房供应，完善住房保障体系。共有产权房屋供应也会有效增加。北京市优化共有产权住宅项目选址，优先供应新城区交通便利、辅助完善地区，按需配置共有产权住宅区、布局和供应时间，将中心城区人口转移到新城区。修订完善共有产权住宅的宜居建设指导，根据建筑层数实行差异化面积标准，有效增加居住空间，提倡多居室精细化设计，增加图书馆、健身房等公共空间，进一步提高居住质量。

北京市住房建设委员会强调，北京市推进住房租赁条例地方立法，加强长期租赁管理，加强联合监督和信用监督，规范租赁市场秩序，维护租赁各方合法权益，恢复住房租赁服务属性。

同日，上海市政府常务会议指出，进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序，指出良好的住房租赁市场秩序是房地产市场稳定健康发展的重要内容和基础。

加强监督管理。

2020年长租公寓遭遇寒冬。据贝壳研究院不完全统计，自2020年以来，40多家家长租赁公寓企业陷入经营纠纷和资金链断裂。

一些城市的二房东租赁模式频繁发生事故。中原房地产首席分析师张大伟指出，长租公寓企业在北京、上海等城市的市场份额已经超过20%。计算二房东这种模式的交易，60%的租赁住宅来源很难见到住宅主。租赁市场特别是长租公寓需要加大监管力度。”

贝壳研究院认为，疫情对租赁市场的冲击是长租公寓企业经营困难的一大原因，但深层次原因主要有三方面：首先，以包租为主的商业模式单一、灵活性差，抵抗市场波动能力不足；其次，包租模式融资困难，企业倾向于使用长期预收款，容易陷入租金贷扩张的陷阱；第三，行业进入门槛低，行业鱼龙混杂。

租售并举。

张大伟说，租赁市场成为政策关注的焦点，要解决大城市住宅问题，租赁和销售依然是趋势，各地继续大力发展租赁住宅。

对于长租行业的发展趋势，贝壳研究院指出，租赁机构化、专业化运营是发展趋势，核心原因是帮助业主提供专业的管理服务，为租赁客户提供规范的租赁服务。机构化运营的模式分为租赁和管理两种，管理方式可能更适合现在的国情。托管模式既能够帮助业主打理房屋，又不会背负过高的改造成本。

对于未来租赁市场的发展，贝壳研究院建议，坚持机构租赁方向不动摇，逐步解决行业融资问题，加强企业合规经营监督。长期租赁企业必须反复商业模式，平衡轻和重的关系，重视自己的专业运营能力建设。

业内人士建议，大力发展租赁市场，促进租赁同权，降低租赁住房税，多渠道增加租赁住房土地供应，规范发展长期租赁公寓，控制租赁水平，重视保障性租赁住房建设，完善住房兜底保障。