今年春节回来后，我每天下班去看房间，打算从龙华搬到市内，上班很方便。在福田石厦，记者看到了准备租房的陈燕。周边多位房产中介经理也表示，春节过后深圳二手房市场迅速转冷，工作重心也暂时放在租赁业务。“现在不能对外展示业主的卖价，但租金还是可以的。”有房产中介经理笑说。另外，贝壳寻找房间的数据显示，春节前后(2月1日至17日、2月18日至28日)看房间，成交大幅增加。其中，深圳全市住宅量比上个月增加174%，成交比上个月增加187%。

陈燕告诉记者，自己是在龙华元芬地铁站附近租赁的工业区改造的长租公寓，以前的公寓要求一次签订两年的合同，可以享受折扣，但现在一年的租赁期间也可以签订折扣。“我在福田中心区上班，一直也关注石厦片区，发现今年许多房源的租金还有所下调，幅度在5%到10%左右。”

记者采访多位福田、南山、罗湖等租房热门区域的房产中介经理，绝大多数房产中介经理都表示这些传统热门区域并未呈现租房热和涨租潮。红岭风格名苑31平米目前房源租金3300元，家电齐全，以前价格在3800元以上。红岭地区房地产经纪人向记者销售，疫情对2020年深圳租赁市场产生了很大冲击，现在似乎还没有完全恢复，不排除个别地区房租上涨，但大部分地区租金在这两年几乎没有变化。

说到深圳租赁市场，城中村一直是主战场。记者访问罗湖、福田多个城中村时，发现业主到处租借的小广告。城中村租金低于周边住宅区，还很稳定，变动不大。罗湖区田心村，许多二房东告诉记者。在深圳福田区沙嘴村，一位二房东告诉记者，自己在这里包裹了将近300套住宅来源，变成了长期租赁公寓，现在还有将近50套住宅来源，以前提出了吸引租赁客人的优惠。

根据深圳中原研究中心监测显示，2月深圳住宅租金为73.0元/平·月，环比下降0.94%，租金回报率继续下滑至1.14%。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买卖交易市场和租赁市场是两个市场，一个代表的是资本资产的配置需求，一个代表的是实体的经济的需求。“如果说疫情之后房租出现下降，可以这样理解：租房的都靠工薪生活，工作和收入都受影响，高租金还能维持的住吗？此外，去年以来，长期租赁公寓频繁爆炸，给租赁市场带来很大冲击。几年前，租金收益率下降到社会平均收益以下，热点城市的租金收益率横向在1%左右的几年间，租金下降不是购房的首要因素。

长期租赁公寓的整合。

租赁市场的另一个主角是长租公寓。事实上，长期租赁公寓的困境背后，大部分原因是房地产市场的租赁和销售市场背离，今年的长期租赁公寓看起来更加不同:自去年以来，各地的长期租赁公寓经常爆炸，租赁人和业主都成为受害者。深圳、北京、上海等城市相继出台政策，大力整治住房租赁市场秩序。这些政策规范了企业的经营活动，一方面显示了不断骚动的长租公寓存在的许多危险，另一方面显示了管理部门不放松的监督决心。

终于和蛋包饭公寓搞清楚了关系。张先生以前把自己在龙冈中心城的房子租给蛋包饭公寓，去年遭遇了公寓的爆雷。无论是业主还是租赁人，大家都很困难，我和租赁人之间的协商花了很长时间，很烦恼，最后自己赔偿了一点钱让租赁人退房。对于现在空着的房子，张先生说可以出售租赁，但不会轻易和长期租赁公寓合作。

记者在龙岗、福田等地走访时发现，受访的长租公寓都表示租客每月交租即可，租金与去年相比也基本持平。一些长租公寓还打起折扣，例如新派公寓在其公众号上推出全国门店新签九折起。此外，一些长租公寓也有“新玩法”，例如自如推出了“增益租”。在“增益租”新模式下，自如将与业主共同确定房屋出租价格，实现“收出无差价”，签约时间也比以往灵活，甚至一年起签约。同时，如果市场下行、出租情况不理想，自如也会向业主支付目标收益八成左右的保底收益。此外，自如将对新模式下托管的房屋进行装修升级，并提供租金抵扣装修费用等多种方案。记者了解到，“增益租”在深圳落地之时，就已经有业主签约。

另外，一些长租公寓也开始整合潮。根据迄今为止的公告，世界联合银行计划与全资子公司世界联合住宅、宁波江北华燕智辉实业投资合作企业(有限合作)签署《关于转让深圳世界联合住宅资产管理有限公司所有权的所有权转让协议》，世界联合银行计划向华燕智辉转让所有权的完成资产重组后世界联合住宅100%的所有权益，目标权益的转让价格为5.3亿元。世界联合住宅是世界联合银行主要募集资金投资项目长租公寓建设项目的实施主体，是市场上的世界联合红浦公寓。本次交易的合同对象是华燕智辉，实际上主体是珠海横琴华琴实业投资合作企业(有限合作)。世界联合银行也相应披露了华琴实业各投资者的情况，其中包括预约比例为18.5%的南京魔方佳弘公寓管理有限公司。记者发现，世联红浦最近发布了消息，世联红浦的大多数商店都加入了魔方家庭。

在市场相关人员看来，长租公寓品牌的新行为不仅是为了降低自己的经营风险，还从租赁-运营(中资产模式)转向委托运营(轻资产模式)模式。迄今为止频繁爆雷的主要是分散的长租公寓。另一方面，集中式长租公寓主要以传统的商业房地产运营模式，利用自主土地开发和大楼租赁改造方式运营，如有大规模住宅企业背书的万科住宅、龙湖冠住宅等。但是，面对租赁市场的表现，住宅企业总租赁公寓的规模扩大也会放慢。

易居研究院智库中心研究总监严格跃进，长租公寓出现整合潮，实际上企业用各种手段消化租赁住宅来源和服务，这种整合趋势继续，企业经营确实有压力，之后也形成了新的收购机会。从监督的角度来看，一些长租公寓接下来面临经营风险，有关部门需要关注。