随着第三季度进入尾声，各地老区改造建设进入加速期。前几天，筑福集团董事长接受中国证券报记者采访时指出，最近几个月，旧住宅区市场的变化可以用排山倒海来表现。除了改造进度大幅提高外，资本方面的参加热情也明显提高。以改善生活质量为目的的辅助设施建设是改造过程中最重要的投资方向。这些配套设施在形成稳定的现金流后，可以通过证券化等方式实现前期资本的退出，解决旧小区建设中的出资问题。

改造提速。

住房和城乡建设部摸底情况显示，需要改造的2000年以前建成的老旧小区大概有30亿平方米，2000年之后建成的一些小区也有改造需要。第三方机构根据目前各试点城市老旧小区改造投入资金情况初步测算，平均每个社区改造所需资金约850万元，每平方米所需改造资金280元。

“老旧小区改造作为惠及民生、拉动基建的重要抓手，各地政府普遍较为重视。从最近很多公开的旧住宅区改造进展情况可以看出，上半年受疫情影响，各地开工建设速度放缓，下半年加快速度。董强调。

根据国家要求，到2022年为止，必须基本形成城镇旧住宅区改造制度的框架、政策体系和工作机制的十四五末，结合各地的实际，努力在2000年末之前完成需要改造的城镇旧住宅区改造任务。

中国证券报记者观察到，目前各地陆续披露老旧小区改造进度，部分地区完成进度较快。

针对老旧小区改造中参与方的资质，董有指出，在建设过程中需要有意识地引入物业管理，物业管理的作用要比单纯的旧改建设重要很多。在老旧小区改造完成后，持续性的物业服务是保护老旧小区改造成果的关键。相比之下，做开发建设的企业进入老旧小区改造后，会面临与新房开发完全不同的情况。

例如，现有建筑物一般存在能耗过高、使用功能不完善、年久失修等问题，直接降低建筑物的寿命，影响居民的日常生活。这需要在改造过程中，另一方面，从源头采取防裂、防漏措施，延长防水工程的保修年限。另一方面，加强既有建筑使用管理，同时促使物业管理企业建立保养维护制度，以养为主，及时修缮，延长建筑物使用寿命。

旧住宅区改造过程中，最大的课题是标准的制定。董说:标准需要理论模型的支持和实践应用，最重要的是居民的需求。在制定过程中，需要满足老旧小区的功能需要，以用户思维重新构建老旧小区的标准体系，将老旧小区改造变成一种标准化的产品去输出。”

中国证券报记者了解到，目前在老旧小区改造过程中，既包括老旧小区主体建设，也包括老旧小区周围的配套建设。其中，主体建设主要包括外立面改造、加固、抗震功能升级、居住面积改善等。辅助设施的建设包括旧住宅区周围的商超、图书馆、停车场等一系列辅助完善。

旧住宅区周边有闲置的现场、闲置的办公大楼、闲置的空地，这些周边闲置的资产是现在旧住宅区建设过程中可以利用的重要资产。”董有介绍，“如何将这些闲置资产利用起来，改善老旧小区周围的环境，是老旧小区改造过程中非常重要的命题。将老旧小区配套和自身改造结合起来，真正改善居住环境，才能达到老旧小区改造的根本目的。”

据介绍，目前各地旧小区改造水平不同，改造技术和交付标准有很大差异。董有说，以北京地区为例，北京旧住宅区改造由来已久，公司参与北京旧住宅区改造有十多年的历史，在改造过程中积累了很多实践经验。相比之下，许多地区旧住宅区的改造处于起步期。

对于旧住宅区改造过程中存在的问题，董先生指出旧住宅区改造主要有三个痛点。第一，改造资金困难；第二，改造过程中技术标准不统一；第三，居民意见和满意度问题。

对于旧住宅区改造中遇到的居民意见不统一的问题，董先生说，居民意见不统一在旧住宅区改造中很常见。以设置电梯为例，三楼以上的居民通常欢迎设置电梯，但三楼以下的居民经常抵抗。我们分析发现，很多旧住宅区的改造意见不统一，主要与出资有关。因为目前的政策是“谁受益、谁出资”，很多住户不愿意掏这个钱，于是产生了分歧。在实践过程中，如果真的改善居民的居住条件，这个问题就能解决。