不知不觉还有三天就要过年了，2022年的第一个月也马上要结束。虽然利好消息不断，但从拿地到销售，房地产行业依然没有回暖。

2021年是地产的转折之年，这一年发生的许多事情颠覆了我们的认知，有恒大的暴雷，有一线城市的楼市冰凉，更有一些企业的异军突起——合生创展蛇吞象想要兼并恒大物业，也有大量区域深耕型，地方国企在土地市场大肆扩张。

我们之前报道了京投发展，这家房企背靠京投集团，深耕北京，专注TOD业务，在21年最后一轮拿地中斩获北京价值175亿的地块。除此之外，最近我又看到一张表格，是由克而瑞，华泰证券联合统计的《2021年新增土地同比增速榜单》。

在绝大部分房企新增拿地金额下滑的情况下，越秀地产，海伦堡，中铁建地产雄踞前三，其中越秀地产更是增长129.3%，成为去年拿地增长最多的房企。

当下看销售，未来看土地，2022年的越秀地产大概率会在销售榜单上跃升不少。而这家房企在之前并不算高调，今天地产管培圈一起聊聊这家房企，希望对大家有所帮助。

1st
越秀地产：
国企，母公司实力强劲

2021年是国进民退的一年，民营地产除了龙湖，碧桂园等头部房企依然还在寒冬中拿地买项目，大部分私企都在恒大，新力等房企暴雷后，都选择了躺平活下去。但各大央企国企，混合所有制房企纷纷崛起，招保万金系数位列前十，绿城雄踞第七。在这其中，越秀地产的逆势增长也就并不意外。

图片越秀地产的优势首先是来自于国企，其母公司越秀集团于1985年在香港成立，是广州市属国企。国企的优势从融资到拿地再到销售都是显著的，根据亿翰智库的统计，越秀地产综合融资成本4.45%，这个数据远低于其他地产公司。

截至2021中期，越秀地产总借贷747.2亿元中，但持有现金400亿元，较年初上升7.2%；而在销售市场，频频暴雷烂尾的楼市，国企的身份也是越秀的一道护身符，全年销售额首次破千亿，两者相加造成了越秀相对充裕的现金流。这也是其在土地市场上频频拿地的原因之一。

图：2018-2021H1越秀地产平均融资成本

数据来源：企业公告、亿翰智库

2021年在穆迪，惠誉国内外知名评级机构将多家房企调整为负面之际，却持续给予越秀地产“投资级”的信用评级，展望“稳定”。

图片越秀地产的优势其次是集团企业下的地产板块，其母公司越秀集团是中国跨国公司15强企业，目前已形成以房地产、金融、交通基建、食品为核心的“4+X”现代产业体系。

这类房企的优势可以“从前向后”来看，从前就是类比一些多家跨界地产的集团企业，比如建发集团，新希望集团，美的集团等等，这类企业的优势在于借用政府关系和产业优势，大型传统企业一般都是当地的纳税和解决就业大户，与政府和银行关系密切，拿地有优势，同时自带产业、就业人口，在勾地竞争中占有一定的优势。

而向后就是多少房企在做多元化和第二曲线，集团化企业的住宅板块是天生的多元发展，像新希望，美的主营业务优秀的集团化企业产业交叉，比如制造业的成本控制放在住宅业务就是王炸；营收多元，不依赖于地产在发展战略上也能更稳健。

这些在越秀身上也有体现，地产并非其唯一名片，除了港交所上市的越秀地产，越秀集团还有越秀房托基金、越秀服务、越秀金控、创兴银行和越秀交通基建等5家上市公司，截至2021年6月，越秀集团总资产近8300亿元。

2nd
区域深耕能力强
增长稳健

管培圈之前曾经说过，2021年的一大特点就是“强者不再恒强”，集中度下降，前几年高负债铺开大搞全国化的黑马房企多数产生了经营性危机，而区域深耕型房企正在逆势扩张。譬如绿城，滨江，德信等浙系房企。

区域深耕能力其实才是房住不炒真正落地后的房企核心能力。区域深耕意味着更亲密的政府关系，更多元的方式拿地，更低的融资利率，相对稳定配合默契的设计院，施工单位，可以在成本压缩的情况下，提升产品力，并且也因为在当地有产品，有物业服务质量，在营销渠道成本上也相对较低。像我们之前报道过的浙系房企，在楼市冰冷的2021依然可以凭借浙江城市的真实刚需和购买力，勇敢拿地，持续去化。

而越秀地产亦是如此，在广州本地深耕能力极强。和长三角一样，珠三角也是中国经济最发达，城市最密集，人口流入最多的区域之一。粤系房企也在地产江湖中占据了浓墨重彩的一笔，但多数走上了全国化扩张的道路。越秀地产却长期坚持深耕，最近两年，越秀地产在广州销售规模超过500亿元，稳居广州房企销售首位。
 

在向外扩张的道路上，也采取了相对保守的策略，首先无论如何做全国化，坚持重仓大湾区，土储比例持续保持在50%以上；其次是积累优质土地，越秀地产93%的土储都在一二线，当前布局大多都是西安，成都，上海，宁波等能级高的城市；除此之外，越秀在新进城市时都会选择合作开发的模式，比如越秀去年新进西安，就和本土国企紫薇地产签订了合作协议，相对稳健。

这也导致了越秀地产虽然从2010年就开始陆续做全国化，但今年才破千亿，全口径销售额达到1152亿。
 

图：越秀地产2016-2021年合同销售额（亿元）

数据来源：企业公告、亿翰智库

2021年越秀地产这样的发展速度，加上同比129%的拿地货值增长，2022年这家房企在销售榜单上的跃迁，也是大概率事件。

除了越秀这家房企在2021年的出色表现，作为地产管培生媒体，我们也不可避免要提及越秀校招，其管培生开发序列名为“毓秀生”，营销序列名为“隽秀生”。

最为出名的还是越秀针对国内外顶尖高校应届生的Special Offer，据说2020年秋招给清北可以给到综合50w+，2021年给顶尖985可以给到40w+，就我了解到的不少东大，同济的硕士，放弃万中龙的offer去加入越秀。

真金白银可以看出真心实意，快速发展的越秀，对高学历，高潜力的地产管培生也是下了真功夫。

而不管是从趋势上的国进民退，优胜劣汰，还是从当下销售和拿地表现来看，越秀地产在2022年的发展空间可以期待，还没毕业的应届生以及想要跳槽的地产年轻人，可以多多关注这家房企的机会。