最近，地产圈比较热议的一个话题，那就是代建。越来越多的房企，将主要的发展方向，放在了代工代建这件事上，力图实现脱困。大量的房企，甚至还将代建业务专门独立出来，成立了新的轻资产运营公司，由专门的高管带队管理。
 

一时间，代建似乎成了民企们的救命稻草，资金紧张的房企在做，已经爆雷的房企也在做。能不能做好不知道，但是要先搞起来再说，这个方向还是很不错的。
 

代建的项目，主要来自大量的国企和城投公司，最主要就是地方城投、平台公司（统称地方国企）。去年下半年以来，不少地方国企基于自愿或者被自愿的原因，拿了不少地。尤其是今年上半年，几乎占据了很多低能级城市，土拍市场的半壁江山。根据克而瑞的数据，7月份的集中供地，近四成土地被地方国企拿了。
 

这些地从拿地到至今，大部分都是没动的，为什么没动，这里面涉及两个复杂的因素：
 

1、这些地方国企拿地之初，大多都不是为了开发的，而是为了托底土地市场，让土拍的价格和流拍率不至于太难看，否则会影响来年的土地供应。反正土地款也是来自地方财政，地方国企转手交出的土地款，又兜兜转转回到了财政账户，左手转右手而已。按照这个模式，原则上可以无限循环拿地，所以手里面的地也是越拿越多。
 

2、地方国企大部分没有完整的开发团队，地产开发的那套制度更是没有，因为拿地也不是为了开发，所以开发这些土地十分吃力。如果硬要开发这些土地，只能从零开始搞制度建设，团队建设。也有部分国企在这么做，毕竟现在求职的地产人也多，薪酬预期还降低了不少。但真要开发项目，按照现在的市场行情，这些项目开发出来可能不赚钱，而且在地方国企的开发效率之下，亏钱都有很大的可能性。
 

与其这样，还不如找个操盘能力比较强的民营房企代建，来给自己做一条龙服务，直接包干从开发销售到竣工交付，自己只关注财务和收益就行了。
 

一端是民企没钱没地想找活干，赚点零花钱，顺便养活自己的团队；一边是地方国企有地有钱不知道怎么开发，怎么控成本挖效益。这个背景下，代建搞成的可能性，还真是挺大的，几乎是一个双赢的结局。
 

摆在民企面前的，就只剩两个问题：如何推销自己，让自己能入得了国企的法眼，让他们放心把项目拿给自己做；如何卷得过其他代建的房企，把自己的长处做得更强。
 

未来，会形成一个新的地产格局，简单一句话：
 

国企囤地，民企跑腿。
 

话糙理不糙，这种形式能让部分民营房企，还可以体面的活着。不过，纯粹做代建的房企，还是没有钱途的，规模会越做越小，搞到最后几乎没有什么存在感，比如朗诗就是。最好的模式，还是两手都在抓，自己既能拿地自己开发，又大力开拓代建业务。

作者猫哥观