近日有些不肖承包开发商老是用缺工缺料工资上涨的理由要涨房价，我想说的是，那你今天对下游厂商砍价砍到见骨的时候，你有想要回馈给消费者吗？况且工资上涨所占比例与房价上涨的比例根本就不是等比上升，有些材料合约签的还是期货合约，今年盖的房子用的还是去年钢价，那请问钢材价格飙涨怎么会跟你房屋成本有关系呢？

 

▋建造工项

 

下面这些工项，在浅谈工程估算里面有提过，不过上次只提内容，这次提成本比重，只提建造成本，不含土地跟建筑师费用，不含这些建造工料上涨对整体成本已经跟售价上涨的比例严重不搭了，加上土地跟建筑师设计费就更不用提了，反正就是万恶的承包开发商。

 

1.假设工程

 

这项工程可以占到总工程款的5%已经很厉害了，通常不会那么多，3%左右是很合理的，1亿的案子花300万在假设工程上也够多了，拿集装箱屋当办公室一个月租金也才5000块左右，记得要租冷冻柜，隔热效果比一般集装箱稍微好一点，给你盖3年也不过18万，围篱要看面积大小，大概也都十几万左右，有些很省的承包开发商会沿用旧围篱，又省下一笔钱，不过你看他们的门面就会觉得很掉漆，北上广的项目通常不会这样省，很伤承包开发商或建造本身的颜面。

 

2.岩土工程

 

岩土就包含了土方跟安全支撑这两项工程，占比大概也在5%以内，但，根据地质跟基础形式会友不同的占比，基桩+连续壁+复壁+筏式基础大概是我能想到最贵的作法，安全支撑的价钱就差不了多少，都是一些H型钢的组合，土方也是，会影响土方价钱的最大变量就是土质，如果基地下方被埋了垃圾的话处理费就会变贵，在怎么样这些变量也不是建造成本的最大宗。

 

3.结构工程

 

结构就是这些万恶的承包开发商拿来说嘴的工项了，最常见的RC结构包含钢筋、模板、混凝土，前阵子看到承包开发商的广告整理物料上涨表，说金属涨了20%up，你房子要盖绝对不会等到铁上涨了才在买钢筋，大部分建造跟建设公司的做法都是一次买大量的钢筋期货，跟钢铁厂签约说我要买几吨的量，就是照这个价钱去算，不管你接下来一年半载如何涨跌，我也不会加钱或减价给你，这是最基本的期货交易，怎么把消费者当白痴一样拿来说嘴。

 

再来是混凝土，不好意思结构用混凝土一直都正常波动，涨跌也在2~3%，可以说跟疫情之前一样，没有因为疫情影响波动特别大，拿这个来说嘴是真的过份。

 

模板工的价格变化幅度一直很大，主要是看现在的推案量多不多，还有一个台积电因素，我不知道对不对，听说他们找工会花外面行情价的2~3倍，但建造是一种很地域性的工作，不见得花2~3倍的价钱就请的到人，主要还是看供需，价格相差较大，不是只有这阵子才是这样，所以拿这来说嘴要涨价或承包开发商自己扛邀功，都不是什么老实的行为。

 

现在来算一笔帐，假设金属真的涨20%影响到建造成本，混凝土涨3%，模板涨50%，而结构工程占整体建造成本的30%，各分给他们10%，所以总涨幅是0.1*0.2+0.1*0.03+0.1*0.5=0.073，然后要把涨幅推给消费者吞，本来一平2万的房子变成2万，你要接受吗？还有想涨价的承包开发商，随便找个理由都可涨价，有差这些建造成本吗？另外这是纯建造成本的增加，加上土地、建筑和代销费之后，就不是这个比例了喔，因为疫情造成建造成本上升，跟消费者有什么关系？

 

4.装修工程

 

装修是另一个变动幅度满大的工项，有些豪宅等级建筑为了让它看起来「像」豪宅，装修的费用会花得特别多，不过最基本的状态下它会占20~30%左右。

 

以一般的地面跟壁面装修工法来说，石材跟磁砖的成本相差就来到十倍，摊开成本表，豪宅就是在一些可以变动的地方尽量用贵一点的材料，像是地砖材料改成石材、卫浴设备用好一点、外墙多了些不同材质的装修、公设弄得金碧辉煌，让你的房子看起来比别人高级一点，房屋的本质没改变，可以说嘴的地方却变多了。

 

装修多花钱是最容易鱼目混珠的地方，防水做的烂、混凝土墙一堆蜂窝，装修做的好看就通通看不见，反正代销跟现在带看房屋的媒体都不可能把那些装修才拆下来让你看里面怎么样，对承包开发商来说根本是一笔划算的交易。

 

5.门窗工程

 

门装占比在10%左右，跟选择的品牌还有开窗量有关，越多落地窗当然成本也就越高，但不会是什么占比很高的项目，有时候因为重量的关系会选择塑钢窗，别看它好像是轻量化的东西，也不会比铝窗便宜多少喔。

 

6.景观工程

 

景观的占比会在5%左右，豪宅项目在这方面也会特别下工夫，像一颗日本进口的罗汉松动辄数十万的价格，在其他装修成本也提高的情况下，占的比例大致相同，否则门口金碧辉煌，中庭败絮其中，就有失豪宅风范了。

 

7.水电工程

 

水电工程会占整体15%左右，这边我不是那么懂所以不多着墨，成本的变动最主要在材料的选择，不过电线线材所用的铜，也是价格浮动的材料，变动也是满大的。

 

▋工项占建造成本比例

 

结语

 

另外在讲一个从业人员觉得更不该涨价的理由，承包开发商拿来说嘴的工料，完全没有包含项目经理跟工程师的价钱，万物齐涨的万物是在哪里呢？