BIM的直译是建筑信息模型，是以建筑工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础，进行建筑模型的建立，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。它具有可视化，协调性，模拟性，优化性和可出图性五大特点。

美国国家BIM标准(NBIMS)对BIM的定义，BIM是一个设施(建设项目)物理和功能特性的数字表达；BIM是一个共享的知识资源，是一个分享有关这个设施的信息，为该设施从建设到拆除的全生命周期中的所有决策提供可靠依据的过程；在项目的不同阶段，不同利益相关方通过在BIM中插入、提取、更新和修改信息，以支持和反映其各自职责的协同作业。


BIM在设计，施工，运维等不同阶段都有不同的运用；它可以是设计工具，也可以是分析、展示工具，同时也说是项目沟通的新窗口。  

国内首批实践BIM应用的设计师、上海陆誉工程设计管理有限公司副总经理、陆道文创集团BIM设计中心的创始人孙亚莉，在接受中国资本观察记者的独家专访时表示，传统的二维模式设计到现场施工时通常会造成大量的变更，而BIM的应用可以有效规避这些二维设计先天存在的缺陷。传统方式的项目即使在施工准备阶段有深化设计，也只是在二维图纸上解决，无法从三维空间上以及整体协调上进行高效决策。

举例来讲：我们曾做过的一个大连商业地产项目；在外立面材料选择上，甲方一直很难决策，起初先选择在局部试验，看实际效果，然后再全部应用。当时看局部的时候，材料的选择和效果还不错，等到全部一栋楼都做好了，却发现和预期的效果完全两个样子，这个时候只能全部拆掉重新来一遍。有了BIM之后，就可以利用BIM的模拟性，在计算机上的三维模型里直接比对材料，比对效果，快速高效做决策；而不是要等到都做好了，再去发现决策已经做错了。

有人认为没有BIM一样可以建帝国大厦，美国建帝国大厦的时候他们只用了两年时间，很多技术已经很成熟了，那BIM的价值究竟体现在哪里呢？对此，孙亚莉指出，没有BIM技术以前，金字塔，艾菲尔铁塔都可以被造出来，那个时候的前辈们就非常具有智慧，并且十分注重分工协作。1929年美国建的帝国大厦是当时世界的领先水平。但是放到今天，用今天的技术和经验去审视，我们其实还有很多地方可以做的更好，比如流程更加合理，成本更加透明，空间使用更加合理，对未来的预留空间考虑更加充分。不同的时代有不同的技术和不同的作品。今天，我们能看到数字化BIM技术应用更多更好的建筑作品，比如上海中心、迪士尼、还有珠港澳大桥等等。


应用篇：中国房地产企业为何选择BIM？


BIM刚开始在国内起步的时候，面临最大的问题就是要消除客户的疑虑，建立客户对BIM的信心。大部分地产商在选择应用BIM时总会有个错误的观念：应用BIM就要额外地支出一笔费用。事实上，传统方式下的项目在施工过程中发生的变更费，导致拆除重建等浪费的成本，往往是前期BIM支出的几十倍。应用BIM后，前期花费可以弥补后期拆除重建的成本，这样不仅大大节约了费用，提高了效率，而且有效的做到管理前置。陆道文创陆誉设计去年签约的恒明珠金融大厦，是迄今为止孙亚莉的团队最满意的项目之一。一方面，客户对BIM的认知和接受度比较高，前期沟通的工作进展非常顺利；另一方面，他们吸取了之前项目的经验，服务流程和理念不断提升，直接站在客户的角度提出解决方案。最终，团队以一个中高端价位成功中标，而不是以最低价中标。

BIM对中国房地产企业来说，最直接的影响，就是促进建筑行业的流程、生产方式的革新，提升行业生产效率和技术进步。最明显的体现在管理前置，减少浪费和碳排放，降低决策成本，精细化建造。其次，未来房地产行业的核心竞争力，是产品低成本，高品质。如何能实现产品的从研发，到虚拟产品的模拟，到最终建造落地，全过程实现动态成本管理，把决策主动权掌握在自己手里，这个就要依赖于房企领先的技术管理手段。目前像万科提出的住宅产业化，预制装配式都是基于BIM技术的管理方式。  


目前万达、万科、龙湖、碧桂园等地产商都建立了BIM团队，这是十分必要的，否则地产公司无法把BIM作为一个可持续地管理抓手。商业地产BIM的应用，国内的典型代表就是万达的BIM总发包模式。万达BIM总发包模式，前期投入非常大，在国际上也属于比较领先的地位。他们的四方管理平台相当于制造业的ERP系统，通过数字化、信息化的模型，把所有的决策和协调都在这个平台上实现。万达广场作为他们一个标准化的产品，在BIM总发包模式下，从设计到施工全程需要创建12个专业的BIM模型，严格按照万达BIM模型手册去实施，最主要的是能实现一键算量，实时进行动态成本管控，让很多管理的工作能提前决策。客观的说，BIM总发包模式在管理理念和技术研发上都是属于国内非常领先的。  


瞭望篇：BIM未来能达到百亿级的规模？


任何事物都有两面性，BIM也不是完美无缺的；目前，仍旧有一些问题在制约着国内BIM的发展。比如：国内的BIM主流软件都是国外的研发逻辑和思路，本土化支持不够，而且对硬件的要求和依赖非常高。其次BIM的人才缺失、行业标准仍旧以二维为主三维为辅等。另外，目前市场上，很多人都在过度鼓吹BIM，认为只要是BIM模型就能带来正面的影响，这是错误的观念。“如果要应用推行BIM，就必须有专业化的团队。BIM的应用绝不是简单创建一个模型而已，只有依赖专业化的团队，借助专业化工程的经验，采用BIM技术手段，才能为客户带来有效和有价值的专业化服务。”孙亚莉重点指出。模型创建的背后就是你对设计和施工的理解；这里面就要有不同界面的逻辑和层次。站在不同项目方的角度，针对不同的需求，模型创建的标准都是不一样的。举例来说如果你创建的模型需要计算工程量，那么你在创建模型的时候就不能只有设计师思维，必须是工程量计算的思维和模型创建原则。很多人都误以为能创建BIM模型就能提供BIM服务，这个是非常错误的；创建正确的BIM模型只是最基本的，能提出合理化和优化建议，以及前瞻性问题发现，最终还是离不开专业化团队的智慧经验。  

为了更好的规范BIM，促进其稳定有序发展，2017年5月，住建部正式批准《建筑信息模型施工应用标准》为国家标准，自2018年1月1日起实施。2017年10月，上海市人民政府办公厅印发《关于促进本市建筑业持续健康发展的实施意见》提出，到2020年，上海市政府投资工程全面应用BIM(建筑信息模型)技术，实现政府投资项目成本下降10%以上，项目建设周期缩短5%以上，全市主要设计、施工、咨询服务等企业普遍具备BIM技术应用能力，新建政府投资项目在规划设计施工阶段应用比例不低于60%。  

这些政策的出台对BIM及房地产都产生了一定的影响。孙亚莉作为国内首批官方认证BIM专家，参与起草了国家级P-bim标准，主编了中国首部BIM应用指南《上海市建筑信息模型应用指南2015（版）》和2017版。她指出，一项新技术的发展和推广，肯定离不开政府的支持和相应的政策鼓励。在BIM技术的推广上，政府有效的发挥了两方面的作用：一是带头示范，起到正面引领的作用；二是出台鼓励的政策和相应的标准；比如新加坡政府为鼓励企业应用BIM技术，直接奖励容积率。在国内，上海市政府推行BIM的力度比其他城市都要大，目前相应的标准和指南都已经落地。在装配式保障性住房的BIM应用上，给予全过程25元/平米的补贴。目前浙江、福建、深圳、广州等地方政府都有出台相应的政策和标准。这些政策的出发点都希望推动BIM在房地产上的应用发展。

BIM必定是建筑业未来发展的趋势。现在上海市新建的项目大约70%-80%都会用到BIM技术。2019年，银科控股将在上海西虹桥商务区建成总部大楼，它由原上海中心设计公司Gensler完成方案设计，陆道文创陆誉设计作为BIM咨询单位也很荣幸参与其中。孙亚莉表示，目前BIM已经是一个初具规模效应的产业，目前产业规模大约有30-50亿；BIM的发展势头会更加理性，也会更加迅猛，预计未来能达到百亿级的规模。过去的10年，大家都在想怎么把模型做好；未来，大家会更多地会想怎么把信息数据用好。  

从宏观层面来说，中国的城市化水平在国际上相对而言还是比较低的；这意味着我国的城市化发展空间还很大；也就是说我国建筑业的发展至少还有很长一段路程要走；另外一方面；大数据和智慧城市的发展是也是国家十三五的重点工作;我们可以看到，BIM技术无形中契合了产业发展红利和国家重点战略的两个机遇；必然是未来建筑业发展的趋势，BIM时代已经来到每个建筑人的身边。