每个行业都有它不为人知道各类潜规则，那建筑行业作为这么庞大的体系，有它们不为人知的潜规则吗，答案：有！

     一．问题研究的背景 　　

　　近几年来，各地房价节节攀升，使房地产开发商有利可图。而随着越来越多的开发商逐鹿有限的房地产市场，就加剧了房地产开发企业之间的竞争，而土地作为不可再生资源却正在不断减少，加之国家针对房地产投资热，出台了很多宏观调控的政策，如征收土地增值税等等。这些都使房地产投资商的上层利润空间变薄，下层需求变弱。加之目前由于全过程、全方位建设投资控制理念尚未形成，建设投资控制各个层面不够完善，造成建设项目投资中损失浪费的现象比较普遍。于是，如何使房地产企业求得生存、求得发展，如何降低建设项目成本提高投资效益，就成为众所关注的焦点。 　

　　二．建设工程投资控制中的现状分析 　

　　1．重施工、轻决策和设计阶段的投资控制思想和传统习惯。我国长期以来普遍忽视工程建设项目前期投资决策阶段和设计阶段的投资管理和控制。而往往是把投资管理的重点放在工程的施工阶段，这样做尽管也能取得一定效果，但实际上是丢了西瓜捡了芝麻。其主要原因是由于：一、在投资决策方面对可研工作没有足够的重视，花费的代价和投入的技术力量不足；二、对建设各阶段大对投资影响程度认识不够深刻。据国外不同建设阶段影响投资程度的结果得出，占工程项目建设周期1/4的技术设计结束前的工作阶段是影响项目投资最大的阶段。不同建设阶段影响投资程度如表1。

　　很显然，投资管理的重点在于施工以前的投资决策和设计阶段。因此，首先应进行正确决策，其次，投资控制的关键在于设计。据西方一些国家分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这少于1%的费用却几乎决定了建设工程项目实施的所有费用。三、设计管理制度不够完善在现行的管理体制下，设计工作没有得到应有的重视和监督，建设单位没有采取应有的措施促使设计单位去精心设计和限额设计，大量的工程项目没有推行设计招标，没有去优选设计方案。不少设计单位管理体制不完善，片面追求设计的工作量和经济效益，缺乏精品意识。 　

　　2．施工合同签订不严谨、不规范。我国目前普遍存在的合同意识淡薄、合同纠纷和违约行为不断的状况。其主要原因是：一、施工合同类型选择不当。建设施工合同有固定价格合同、可调价格合同和成本加酬金合同。不少房地产开发企业总想“一次包死”选择固定价格合同，而往往在履行过程中产生各种变化，而这些变化施工单位难以接受的。二、由于合同条款内容不真实、不完备、不具体、不明确，引起纠纷。当前，一些缺乏合同意识和不会用法律保护自己权益的单位或人，在签订合同时，认为合同条款太多、烦琐，从而造成条款缺款少项、不完备；一些合同虽然条款比较齐全，但内容只作原则约定，不具体、不明确。三、缺乏违约责任的具体约定。对违约责任约定过于简单，极易出现合同纠纷。违约责任的如何约定，直接反映出该合同的质量如何，也直接反映了该合同可以顺利进行的可能性。

　　3．设计变更、施工签证随意、不规范。施工单位采取低价中标的策略，在施工过程中利用设计变更、施工签证、隐蔽工程签证等方面大做文章。在签证上巧立名目，弄虚作假，以少报多，蒙哄欺骗。不合理的签证纠正非常困难，特别是手续完备的签证、隐蔽工程签证等，更是难纠正。这直接使工程投资增加。究其主要原因分析：一是原设计不能保证工程质量、设计遗漏、确有错误与现场不符等原因非变更不可，二是监理人员和甲方代表对预结算知识和有关规定掌握不够，对不该签证的项目盲目签证。有的签证由施工单位填写，监理人员和甲方代表不认真核实就签字。三是施工单位为了中标，自动压价，为保住自己的利润对包干工程偷工减料，对非包干工程进行大量的施工签证。四是房地产开发企业缺乏健全的约束机制，管理人员素质低下，受利益驱动，迎合施工方的要求，随便签证。

4．竣工结算高估冒算、相互扯皮现象严重。建设项目竣工结算时高估冒算，高套取费标准，以提高工程造价，获取非法利润，究其主要原因分析：一是虚报多计工程量。主要对单位造价高，计算复杂的项目。例如钢筋砼梁、板、柱的工程量计算、装饰工程计算等虚报工程量。有的利用不规范的签证，多计工程量。二是巧立名目，高套定额，主要表现在是把费率中包含的内容单独列项计算，二是把定额基价中的工作内容已综合考虑并包含在单价里的内容单独列项计算。例如人工挖孔桩土石方地面水平运输，定额基价中里已含一定距离的运输，有的工程并未超出基价里的运输距离，重复计算。 　　

　　三．有效控制建设工程投资的对策 　　

　　1．以投资决策和设计为重点，加强事前投资控制。投资决策阶段采取的主要对策：一是投资前花费一定的代价，进行投资项目可行性研究。可行性研究是运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在财务上是否盈利，作出经济效益、社会效益、环境影响的分析和评价，以及工程抗风险能力的结论，它是决策科学化的必要步骤。二是增加技术力量，科学组织评估论证，提高可行性研究报告的科学性，提高投资估算的准确性。设计阶段采取的主要对策：一是通过招投标择优选择设计单位和设计师来完成设计、组织设计方案竞选，综合评定设计方案优劣，择优确定中选方案。二是推行限额设计，严把图纸设计关。按照批准的设计任务书、投资估算、初步设计总概算控制设计，在设计中各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计。三是在推广新技术、新材料、新工艺、新设备的基础上，适当推广标准化设计。四是充分运用价值工程优化设计，使之以较低的投资，可靠地实现建筑物的必要功能，从而提高建筑物的价值。五是深化施工图审查，减少图纸错漏，使图纸更加完善，使施工图预算更为准确。

　　2．正确选用合同类型，仔细进行施工合同审核，为竣工结算打下基础。采取主要的对策有：一是根据项目的规模和工期长短、项目复杂程度、单项工程的明确程度、项目准备时间的长短、项目的外部因素和竞争情况，正确选择合同类型，保证合同的可执行性。固定价格合同适用于有详细而全面的设计图纸，工程量不太大且能精确计算，工期较短，技术不太复杂、风险不大的项目；可调价格合同则可规定调整的范畴，以便风险得到合理的分摊，因而适用范围比较宽；成本加酬金合同是主要适用于需要立即开展工作的项目、新型的工程项目、风险较大的项目等。二是仔细审核合同，主要审核八个要点：审主体，既看别人又看自己；审内容，这主要包括权利、义务和责任；审意思表示，主要是看意思表示是否真实；审查文字是否规范，需使用确切的词语；审合同签订手续是否合法，授权人签名、授权书；审合同条款是否完备，按《合同法》程序操作； 审合同条款中的风险防范措施；审合同纠纷的解决方法，关于仲裁的问题。三是审核违约责任是否具体、是否量化、是否便于计算。

　　3．对设计变更、施工签证、隐蔽工程签证进行跟踪审计。采取的主要对策：通过招投标选择资信好的工程造价咨询单位，委派精通业务的造价工程师对以下四方面进行跟踪审计。一是对设计变更实行技术和经济上的论证，变更是否经济合理，避免变更随意性；二是办理签证要明确相关责任人，明确授权范围和相关责任，可采取甲方二人以上、监理、审计介入等多人监督办理签证的办法，保证签证内容的真实性、准确性；三是办理签证要注意签证内容是否已包含在合同价内；四是办理签证是否以合同有关条款冲突，预防办理后引起索赔签证和变更合同价款等行为。

　　4．把好竣工结算审计关，防止高估冒算。建设项目竣工结算审计，是一项技术性、综合性很强的工作，是审计人员依法对其项目结算的真实性、合法性、投资效益性的审计监督。对正确评价投资效益，总结经验，改善项目投资管理有其重要意义。采取主要的对策：一是利用合同对竣工结算送审金额进行专款约定，送审金额不得超过审定金额的3%～5%，否则产生的审计费由施工单位承担。二是利用合同对结算送审资料进行专款约定，约定所提供的资料完整、真实、合法。审计实施后，不再补充有关涉及结算价款的资料，结算报审后补签的资料，审计不予认可。三是坚持建设单位内部审计和委托中介机构审计相结合的制度，内部审核人员熟悉施工过程，不易被施工单位所蒙骗。委托中介机构审计时，约定中介机构对审计结果进行复核，约定审计责任风险，防止与施工单位串通一起损害甲方利益。四是抓住竣工结算审计重点，主要有四方面：确定工程量计算是否准确；定额套用是否合规；设备及材料价格是否符合市场行情；各项费用计取标准是否符合现行规定。