你可能正想为自己建套新房养老，或者为自己年轻的家庭建造第一套房，或者干脆就是想要建房投资，而正好家里的花园可以再分割，所以自己设计建造新房，就成了一个不错的选择。但我们经常会被告知，在新西兰的建新房比在其它国家更贵，要求也更繁琐，真实情况是这样吗?让我们来听听专家怎么说。

 

新西兰新房造价是澳大利亚的两倍

 

New Ground Capital公司的联合创始人兼董事总经理罗伊·汤普森(Roy Thompson)证实，他最近去了墨尔本的一个住房/家庭展示会，他发现，在澳大利亚建造新房，每平方米的成本大约只有1000新西兰元，相比之下，新西兰的每平方米住房造价，高达2000元或者更高，超过澳大利亚两倍。

汤普森说，新西兰两倍于澳大利亚的住房造价，“似乎是彻底地反驳了这样一种观点，就是新西兰的土地成本和市政府的合规成本，是住房造价高的关键问题。”他认为关键问题是建筑材料的成本。“澳大利亚的Henley Homes为买家提供一种建筑面积高达382平方米的住房设计，包括人工、建筑材料和利润在内的总建筑成本，为36万900澳元。”

 

Henley Homes公司提供的另一个设计，是建筑面积为274平方米的四居室住宅，两层或多层，建筑成本只有27万6900澳元(合28万9693新西兰元)。汤普森说，新西兰最大的房屋建筑商出售的类似的房屋，建筑成本约为55万元，约合每平方米造价2000元。

 

按照QV Costbuilder的数据，2018年在新西兰，建筑面积为150平方米的叁卧室或四卧室房屋的平均建筑成本—比上面所说的澳大利亚的274平米的住房要小得多——在奥克兰为31万315元，基督城为31万1250元，达尼丁为28万2190元，怀卡托为28万9690元，惠灵顿为28万5940元。

 

新西兰各个主要中心的新房建筑成本，在过去10年中增长了30%以上，其中奥克兰增长最快。

 

在同一个10年中，土地价格飙升了50%，劳动力成本上涨了17%，石膏板、水泥和混凝土产品的通货膨胀率则保持在13%的水平，与此同时，房价上涨了57%。

 

建筑材料成本高

 

汤普森表示，新西兰为了符合抗震强度的住房设计和建造，成本都比澳大利亚高，由Branz运行的一个方案，显示了一个建筑产品或系统，是否符合建筑规範的要求。“新西兰的房屋和公寓需要更长的时间来设计、获得许可和建造。”

 

汤普森说，由于新西兰建筑研究协会(Branz)认证的成本很高，所以新西兰对于替代建筑材料的创新很少。澳大利亚的产品质量往往更好。建筑材料竞争的另一个障碍，是产品制造商通常提供建筑材料回扣计划，以激励建筑商和行业从业人员使用其产品。

 

不过，建筑用品公司ITM和BuildLink的创始人凯文·马瑞维奇(Kevin Marevich)认为，回扣有助于建立关系、认可有价值的客户并可以加强市场竞争。

 

马瑞维奇说，比较塔斯曼海两边的新西兰和澳大利亚，这很困难，因为两国的人口规模、建筑规模和类型、以及地理条件等都不同。

 

大家似乎都在批评新西兰最大建筑公司Fletcher Building对石膏板的市场主导地位，但马瑞维奇表示，石膏板只占整体材料成本的相对较小的一部分。“虽然有其它替代产品可以选择，但是建造一套房屋的总体成本，也只节省几百元而已。”并且替代产品目前仍然存在风险，还可能延迟已经建造好的住房的合规签字。

 

“我们是一个人口不到五百万的国家，地理状况很差，合规成本也高得离谱。所以没有简单的答案。”马瑞维奇说。

 

建筑规范使成本上升

 

Mike Greer Homes建筑公司的创始人迈克·格里尔(Mike Greer)表示，除了土地成本对于开发商和房主来说，是一笔巨大的开支之外，“下一个最大的成本，则来自于我们的建筑规范，因为它要求建筑材料要过度工程化(性能过剩)。而澳大利亚的要求则更轻巧一些，就连他们的铝制窗户也会更轻一些，他们使用的房屋的木框架和包层也都更轻便。”

 

“虽然我们可以通过使用工厂的预制产品，来获得更便宜的房屋造价，但我们新西兰的建筑规范，是为在现场建造房屋而设计的。”并不适合预制产品。

 

Mike Greer建筑公司建造的房屋面积一般约为160平方米，他们最大的市场在奥克兰和基督城。

 

格里尔认为，与澳大利亚相比，建筑合规性是新西兰建房业发展的一个巨大障碍，中央政府需要承担责任保险，而不是由地区或市政府来承担。

 

在今年3月发布的由建筑营销服务公司所做的一个调查发现，建筑规范是新西兰建筑行业的首要问题。有500位建筑商、行业从业者、建筑师、设计师和绘图员参加了调查。大约80%的受访者表示，建筑行业面临的关键问题是建筑规范，它是审批和导致建房延误的最大障碍。在建房成本问题上，70%的受访者表示，关键问题是降低建筑材料的成本，69%的受访者表示，审批和批准程序需要重新审查。

 

使用预制产品会降低造价?

 

AUT的建筑管理副教授约翰·图基(John Tookey)说，预制产品有助于降低建房成本，但新西兰有太多的人期望个性化的定制住房。

 

“目前大多数新房批准的是四到五卧室住房，而我们需要的是更多的两、叁间卧室的经济房，所以我们需要认真考虑使用预制产品来建房。”

 

图基说，当地的建筑商和开发商都是从海外采购预制产品，从而可以以较低的价格、大批量地交付，但他们不太愿意接受责任和服务保证，因为这也需要花钱。

 

但有些预制产品存在质量问题，“在过去的几年裡，我们已经多次看到不良的布线、管道和石膏板的情况。虽然说在这一点上，进口商负有责任，但总的来说，这是一种风险游戏。”图基说。

 

NZIER的高级经济学家迈克尔·必令(Michael Bealing)相信，土地和基础设施成本占建房成本的32%，建筑材料成本占20%，各种费用和税收约占16%。

 

德勤(Deloitte)公司的研究员琳达·米德(Linda Meade)表示，澳大利亚建造的房屋更加标准化、商品及服务税也更低，并且对地震、火灾和外墙的要求也更少，所以总的建房成本更低。

 

“这就解释了澳大利亚和新西兰建房成本的差异。新西兰用的石膏板，与澳大利亚用的石膏板是不同的产品。在新西兰，它被用作建筑规范合规墙的支撑组件。而在澳大利亚则没有这样的要求。”

 

“由于新西兰的地震要求，进入混凝土板的钢筋数量也明显地更多。”米德说。

 

木材是最大的单一材料成本，约占房屋总成本的8%，其它大部分原材料，约佔总成本的4%，只占木材的一半。

 

影响新房造价的因素很多

 

根据Branz的说法，建房价格受到很多因素的影响，可以根据房屋形状而变化很大，一般情况下，L形比H形更简单，因此成本相对要低。一般情况下，建筑商会为一套基本的、开放式四卧室、200平方米的房屋定价，并会给出更高规格产品的成本。

 

比如，从标准的厨房台面升级到花岗岩台面，成本将从2600元升至4400元，将丙烯酸淋浴升级为瓷砖步入式淋浴间，成本将从1800元升至3000元，房屋从矩形变为L形将提升设计成本，花费将从3000元升至18,500元。

房地产研究员Hugh Pavletich认为，经济适用房应该是家庭收入中位数的3倍，而不是目前的3倍，与土地相比，建筑材料成本只占总成本的一小部分。