近日一则消息刷爆了青岛地产人的朋友圈。由青岛市不动产登记中心主办的“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动，发布规则，一共9条，最热的是第五条规则(简称：第五条)：

“鼓励改善型住房需求，出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后，即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。”

限售，不必误伤合理需求

对于这个第五条，周六抢先发布的公众号，会有“限售放松”等吸睛的标题，这对大的政策环境预期、青岛市场预期不免造成误读与偏差，我们应冷静地去看。

从2018年4月底开始，青岛执行限售五年。按上述第五条的表述来看：取得《不动产权证书》满2年，就可以卖掉旧房，换新房，这条针对的是有改善需求的人群。所以说，第五条秉持的原则依然是“房住不炒”，与现行限售政策相比，对换房与炒房需求做了有效甄别。

悬念无非是，第五条是展会期间执行，还是之后一直这样。如果是展会期间，那政策只是打开一道缝儿而已。其实就算后期执行，青岛和国内重要的几个二线城市比，限售政策仍在一个水准线上，说不上有多放松，后面我们会比较。

3月份中央层面仍一再强调“房住不炒”。地方政府的政策还在“四限”框架内，青岛就算执行第五条，也是在“四限”框架内，不存在政策转向。我们认为，在当前市场环境下，青岛限售五年的政策应当适时调整。为什么这么讲?

如果适时调整限售政策 可以稳定置业预期

说下政策成因。

青岛相比长三角、珠三角城市房地产市场反应总是滞后，那边城市油煎火烹的时候，青岛温度刚上来。其它城市下去的时候，青岛正“如日中天”。因此，2018年4月，为压住过热需求，避免太“扎眼”，青岛限售政策被迫升级到五年，按取得《不动产权证书》的时间算。假如是买预售的新房，相当于八年左右，你才能再交易。限售时间太长，一些正常换房需求也会被误伤。下面的表格列出几个重要二线城市的限售政策，青岛限售明显过严，其中只有苏州的二手房限售五年，与青岛二手房相同。多数城市的新房、二手房也就限售三年或两年。在这些城市，买新房后，有个五六年就能换房了，二手房也就两三。

年轻人群买房，通常五六年之后，会有事业上升、家庭结构变化、工作变迁等原因，产生一定量改善的需求。如果限售五年，约八年以后才能卖，时间太长。这可能会迫使一部分首置人群提前买大面积房子，一步到位，属于非理性需求，还款压力大。再看改善需求。疫情期间欠佳的居家体验，已引发一轮改善型需求释放，3月份带火了青岛市北区的几个在售项目。据了解，一些家庭买房款是要靠买掉手头房子，加上积蓄，贷款买房。如果限售时间过长，有些人就无法卖掉手头的房子，也就没有经济实力再买房，改善居住条件。

“房住不炒”和满足“美好生活需要”应当并行不悖才对。

2018年4月的限售政策，属于应急措施。现在青岛市场正处于周期的底部，进行调整优化，对市场的影响也最小。第五条如何执行，可以稳定大家的置业预期，影响力不仅面向已有的存量住房市场，也面向增量的市场，无论是刚需还是改善，未来预期稳定合理，买房决策才会合理。

参照之前几轮房地产调控，青岛也有过对前期交易税费、普通住宅面积认定等政策的再调整优化。近期国内城市也有类似的调整。上月，苏州就对去年收紧的土拍溢价率与销售节点挂勾的政策，进行了调整，吸引房企在苏州拿地。城市之间的竞争，不仅有抢“人”，也有抢“钱”，优化政策不仅是面对购房人，也是营商环境一部分。

2020年青岛需要的是“走量”

再分析一下，假如青岛执行第五条，市场能不能快速的拉升?其实不能。从三个方面看——

1、根据以往经验，在市场上升期，青岛地方性的鼓励政策能推动市场。而在低迷期，则要靠国家层面大的转向，尤其是针对房地产的信贷政策。比如上一轮，2014年8月青岛放松限购，市场仍然低迷;2015年国家层面开始“去库存”，到了2016年8月青岛出现“地王”，这距离限购放松已有近两年。

2、简单从青岛2013年以来的土地和商品住宅市场供求分析下——

2013年、2014年青岛有两年的土地供应量“大年”，商品住宅成交量相对低，库存上升。

2015年、2016年土地供应保持低位，商品住宅成交规模则快速拉升，价格在2015年和2016年一季度相对平衡。关键点在于，其中有一段量增价稳的周期，时间不短。

2018年、2019年又是土地的“大年”，商品住宅成交量从高位连续回撤。

参考之前的年度行情，2020年应当是一个“量在价先”的年份。

现在还看不到国家层面会有如2015年那种力度的“去库存”政策支持，所以短期内再现2015年到2016年百米冲刺的销售行情也难。

3、从中央层面，央行3月份一直在强调“房住不炒”。货币层面宽松是利好，但对房地产仍紧。你可以对未来有一个乐观些的预期，但还是要等，要等一个跑量的周期，要等政策转向，要等热点城市起来，要等热度传递到青岛。当下，如果青岛能卸卸政策“包袱”，与很多城市在一个起跑线上，同进共退，是一个好的选择。当然具体还要看第五条如何执行，我们是乐见其成。

附政策原文：

“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则 

1. 按照消费季“商家优惠、政府补贴、金融助力”的要求，倡导参展企业开展打折促销、团购优惠、推出特价房、给予二手房租售交易佣金优惠等活动。  

2. 房地产开发企业、中介机构参加房展、开展各类优惠活动、房屋成交量高的，在本年度信用评价中分别予以加分。 

3. 依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，按规定享受税收优惠，承租人享受提取公积金支持。  

4. 坚持“房住不炒”定位，继续执行限购政策，但对由于继承、拆迁等原因，居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的，不按其拥有一套住房计算。  

5. 鼓励改善型住房需求，出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后，即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。 

6. 在本市工作、符合人才条件的，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。符合落户条件的在校大学生办理落户手续后，可享受本市户籍人口购房政策。 

7. 因外出求学，户口自本市迁出并能提供目前在读学校证明的，可享受本市户籍人口购房政策。  

8. 依法登记备案的非本市户籍承租人申领居住证后，可以按照规定享有基本公共服务，符合入学条件的随迁子女可以申请在我市按照有关规定接受义务教育。 

9. 网络信息平台应当核验房源信息发布机构资格、人员身份和房源真实性信息。对违规发布房源信息的机构及从业人员，网络信息平台应当删除相关房源信息并限制或取消其发布权限。