近年来，松阳县先开展传统村庄保护和救老房子行动，先后投入各种资金约3亿元，100多个古村，200多栋老房子受到保护和修理。另外，通过创新探索招聘卡招聘转移回收租赁回收卡审查修改5种土地，国内城市化进程加快，城市发展布局和结构越来越合理，但同时面临城市开发饱和、土地资源不足的现状。在此背景下，房地产市场从增量时代开始进入库存时代，城市更新成为未来城市发展的新增长极和住宅企业业务布局的新风口。

政策的支持带来了新的风口。

伴随城镇化进程的不断推进，近年来房地产的销售规模也在不断增长。与此同时，部分一线以及热点二线城市土地供应日渐稀缺，三旧改造、城市更新成为新的风口。

根据住建部统计数据，全国共有老旧小区约17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿，集中分布于上海、北京、广州、深圳为首的一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市，城市发展迈入存量时代，产业发展面临新诉求，城市建设和房地产发展需要寻找新的空间。

7月24日，中央层面召开房地产工作座谈会，针对北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市总结房地产长效机制试点方案实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。其中提出，要做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。

业内分析认为，另一方面，现在城市旧住宅区改造的体积明显增大，将来成为加快城市化建设的重要助推器，另一方面，今年是小屋改建的收官之年，一些城市小屋改建仍有一定的体积，短期或当地市场仍有一定的支持。

实际上，近两年来，对三旧改造、城市更新的政策配置陆续出台。2019年7月，中央政治局会议提出实施城镇旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补充板工程，加快信息网络等新基础设施建设。12月，中央经济工作会议提出加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和库存住房改造，改造城市老区，大力发展租赁住房。

亿翰方面也认为库存住宅改造成为住宅企业的主战场。不同阶段完成的库存房屋面临一定的更新改造需求，需要外观改造，需要基本配套更新升级，或者需要整体拆除重建，为企业在房地产行业的可持续发展提供了新的途径和方向。

周期长，成本高成为新的挑战。

近半数百家住宅企业已经配置了城市更新业务，但根据入场时间、资金投入和运营经验等因素的影响，相关规模也有很大差异。根据企业披露的公开信息，可以发现房企参与城市更新的规模跨度巨大。规模大的涉及100多个项目，总建筑面积超过7000万平方米，规模小的只参个项目，不足10万平方米。

针对库存时代的城市更新领域，亿翰方面认为，项目运营将成为房地产企业的新挑战。特别是在融资紧张、销售增长缓慢的行业环境下，大力参加城市更新项目并不明智。如果说招聘是短期的做法，城市更新是中长期经营，为企业制定更长期的发展计划，与招聘的快速旋转模式相比，城市更新普遍周期长，资金占有量大。

对于参与企业来说，资金将成为最大的挑战。上述亿翰智库分析师指出，如果没有足够的资金，企业可能很难熬过城市更新项目的漫长周期。一般情况下，除了一些旧厂房产权清晰，周期相对较短外，旧村改造、旧城改造的周期普遍较长，十年周期也非鲜见。”

此外，城市更新与招拍挂拿地建设销售模式有明显差异。以旧村改造为例，项目周期需与村集体或政府平台公司签订合同，争取村民同意完成拆迁、补偿，拆迁完成后进入土地整治，然后取得土地证，最后进入正常开发销售阶段。

其中最大的难点是拆迁、补偿阶段，与村民的谈判成为考验企业的最大难点之一。该人士指出，各城市对城市更新政策有一定差异，一般需要得到100%或90%以上主体的同意。一些旧村项目仍存在产权不明问题，这些因素将增加企业城市更新项目操作的风险。

“不仅如此，当前各城市针对城市更新政策正在不断更新，部分城市对于企业的要求不断提高，例如必须具有整村改造的经验等，这也在一定程度上提高了企业的进入门槛。”该人士指出。