每平方米8000多块钱？这种价格大幅低于市场行情的新房在北京东南五环外出售。连日来，特价室无限购买装修等引人注目的广告语在网上和销售员的口中传播开来。这样的廉价房间到底是真的还是假的？记者连续多日调查。

特价住宅建在工业用地上。

只有两套五一优惠房，每平米只有8990元，现已订购一套！在上东国际(也称上东区大楼的大楼销售店，销售员张苦口婆心劝购买者尽快支付预约金。

上东国际位于亦庄经海路和科创十六街的交汇处，大楼卖场在六公里外的马驹桥。从位置来看，这座大楼有几百米远的地铁站，楼下是通明湖公园，有装修、冰箱等家电……但为什么这栋房子只卖8990元呢？张先生说，这只是优惠价格，其他住宅来源的平均价格在1.05万元到1.35万元之间。但这个价格至多是同区域商品房的三分之一。

记者注意到，与商品房开盘所需的“五证”不同，上东国际仅亮出“四证”：土地证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证，独缺预售许可证。

这“四证”标注的土地性质均为工业用地，期限为2010年至2060年。住宅建在居住用地上，土地期限一般是70年；而“上东国际”虽然佯装成楼盘，但其性质类似于厂房。这也是没有预售证的根源。

大楼卖场的沙盘上站着五栋大楼，实际上只卖北方的两栋，一栋已经卖完，另一栋更大的大楼出售，共计数百套房。不同寻常的是，张先生把另外三栋称为食堂办公大楼科研大楼。

记者注意到，沙盘上出售的这座大楼与普通住宅的外观完全不同，像工业用的房间一样，但两套模型之间完全按住宅配置，厕所、厨房、卧室都齐全。

无单独房本仅转让使用权。

这五栋大楼的沙盘照片也出现在业界媒体北极星电力网上。网站披露，这里是北京华东电气公司的“绿色”开关设备产业基地项目，分为四期建设。现在对外销售的是今年计划建设的4期工程，即1号现场，已经卖完的另一栋被称为综合大楼，和剩下的3栋一样属于前3期工程。

记者前往项目所在地探访，发现被围挡的工地内，已有4栋楼主体结构亮相。通过门缝观察，沙盘上销售的大楼还没有消失，现场杂草丛生。这栋楼计划6月开工，明年4月交付。张先生说出了难以置信的极短工期。

根据北京目前的规定，工业用地禁止建房。正因为如此，上东国际的购买者无法融资，无法像普通住宅一样获得住宅书，购买者无法看到住宅买卖合同，签订了下一份租赁代理销售的使用权转让合同。

该转让合同范本上写着甲(中房乐居房地产经纪公司)与项目地方北京华东电气株式会社和北京华东科创公司签订了合作框架协议书，具有该项目的合法开发、运营和销售权。

“四证”与合同都明确，土地使用年限到2060年届满。根据约定，年限届满后，该房屋使用权仍归购房人所有，如遇市政拆迁，房屋拆迁补偿款也归购房人所有。但小张补充道：“这个房子一栋楼有一个大房本，无法给每户分割房本。”

警惕以租代售高风险。

没有住宅书，土地年限只剩下40年，不能贷款，还不能阻止购房者的步伐。记者停留在小卖店的时候，看到老人付了预约金。

为了消除潜在购买者的担心，销售员说，虽然不能贷款，但购买者也可以分期付款，签约时只需支付50%的房费，之后交房时分三次补充剩馀房费。

更有魅力的是，开发人员主张提供租赁服务。以平均价格8990元的49平方米特价房为例，交房后，开发人员直接租房，每月支付4000元房租的房屋登记地址也可以租赁，每年租金1.5万元。这样一来，购房人每年可以到手6.3万元。即使房租没有上涨，总价格也不到45万元的房子，7年就能恢复原状。

但是，这样的高收益背后隐藏着很多风险，其中最大的风险是租赁销售的合法性。面对自有产业基地的房屋以房屋名义对外出租出售的情况，北京华东电气股份有限公司相关人员否认这是我们的产业园区，检查后使用。

工地北侧门外也贴着北京华东电气株式会社落款的公告。根据公告，该项目的立项被认可为非住宅，不能以住宅方式出租出售的水电热价格不能享受住宅标准的不允许分割出售的购买租赁行为，购买者、租赁者承担全部责任。

但是，张先生代表的销售者主张这块土地是华东电，房子是中房乐居公司投资的。他提出的四证写得很清楚。对于项目的土地证、规划证为何出现在上东国际售楼处，华东电气一方则表示“不清楚”。令人困惑的是，如果真的不清楚的话，为什么上东国际大楼正好位于华东森源这个工厂呢根据天眼调查信息，北京华东森源的75%股票掌握在华东电气手中。

租赁代理的交易，资金安全和产权和普通商社一样难以受到法律保护。易居研究院智库中心研究总监严格跃进，工改居项目房价低，但土地成本极低，开发企业利润丰厚。这类项目在无法出售产权的情况下，以转让使用权的方式变相销售风险高，随时可能被政府部门叫停。