“商办市场在中国发展超过25年，已经逐渐成为仅次于住宅市场的第二大市场。商场遍布全国各大城市，满足消费者日常生活和娱乐需求的标准化办公楼也成为企业落地的优先事项。贝壳研究院分析师潘浩认为，近年来各地服务业的增加值逐年上升，越来越多的人口进入各大城市群，商业市场将迎来更多需求。

贝壳研究院最近发表的《2021年中国新商务行业发展研究报告书》显示，近10年全国商务市场面积复合增长率超过10%，商务类企业数接近2500万人，增长率接近17%。预计2021年，我国房地产销售总规模将达17.5万亿元，其中住宅14.3万亿元，商办地产2.6万亿元。商业房地产行业从2013年到2018年的年平均复合增长率达到13.1%，受宏观环境影响，预计从2019年到2022年的年平均增长率将下降到7.4%，但仍超过房地产增长率。

根据相关数据，预计2021年全国办公楼市场纯吸收量将突破500万平方米，比上年增加60%。贝壳研究院认为，目前成立的21个自由贸易区对现代商贸业、金融、信息技术和医疗健康四个行业的重视和投入促进周边办公楼和物流房地产的发展:在有利政策条件的指导下，金融、信息技术和医疗健康类办公楼向于在自由贸易区周边落地的商贸和跨境电商的倾向政策有利于自由贸易区周边的物流房地产行业。

库存和空置率压力增大。

值得关注的是，商办市场潜在需求巨大，而目前市场供应量并不小。受疫情影响，许多城市商业房地产出租，市场库存高，销售、租赁交易压力大。

以北京为例，2020年受疫情影响，北京市办公楼市场持续受压，全市甲级办公楼净吸收量比去年减少16%，比去年增加7.4个百分点，北京各甲级写字楼商圈均出现不同程度的退租情况，退租租户大多为承租能力较弱的专业服务类租户，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中关村的乙级写字楼商圈也在年中出现大面积退租情况，大多为线下教育类租户。

但与此同时，以互联网公司为代表的信息技术行业在2020年扩张迅速，新租面积主要集中在望京、中关村和上地专业服务和地产行业的头部企业依然保持稳定的扩租频率，大多向CBD商圈搬迁或扩张。传统金融业、信息技术和专业服务依然占据甲级写字楼市场新租面积排名的前三位。

北京写字楼散售成交量为97万平方米左右，比上一年增长6.4%。但而，从历史趋势来看，去化周期自2017年大幅增长，2020年去化周期达到56.8个月，是近10年来的最高点。受此影响，北京办公大楼的销售库存从2018年开始累计上升，目前销售库存面积达到430万平方米左右。

品牌住宅企业的重金配置。

相关数据显示，TOP30上市住宅企业约90%配置了购物中心和办公楼，约87%的住宅企业配置了酒店。开发人员重视金钱配置商业项目，重视库存资产业务。

“虽说住宅的利润较大，但商办楼的发展前景更好，尤其是在具有稀缺性的地段，商办比住宅的升值空间还要大。”某上市公司北京地区负责人表示，随着商办市场越来越成熟，北上广深的商办楼租金都出现了较大提升。受益于租金的增长，现在开发人员改变了过去重视住宅、轻商业的想法，更加重视商业业务对公司业绩的提高。

业内人士指出，虽然开发商已经从住宅转向商业，但一些住宅企业仍然把商业建筑作为住宅出售。但是，现在一些开发商已经看得更远，开始拥有高质量的商业建筑。这是住房转移业务的核心发展策略。

最近，上海的一些开发人员从代理公司回收了办公大楼的招商权，为自己招商。其实管理费用倒没有省多少，但开发商自己可以直接收取租金，便于在较短的时间里回款供公司周转。上海代理行的干部说。

在库存时代，各大住宅企业大多设立商业管理部门管理旗下的商业房地产，期待获得稳定的收入，完善多种收入结构，但各企业重点不同。例如，华润、万科、新城等更加重视购物中心。这是因为百货商店类房地产容易与住宅业务联动，促进周边住宅的附加价值，带来更多的销售利润，另一方面，购物中心的店铺不仅可以租赁，还可以部分销售，迅速回收部分资金开发下一个项目。