“这是最好的时代，也是最坏的时代。”狄更斯的这句名言，用来形容当下的万科再贴切不过。曾经，这家由王石缔造的房地产巨头是行业内无可争议的“优等生”，稳健的经营风格让其成为市场的标杆。然而，在2023年末，这家昔日的标杆企业却深陷债务泥潭，在市场寒冬中上演着惊心动魄的求生大戏。

万科的债务困境：触目惊心的数字
近期，万科的债务危机引发了市场的广泛关注。一则关于万科美元债的消息让市场为之震惊：2025年6月后到期的多笔美元债收益率飙升至30%-35%，一笔2025年5月到期的美元债价格更是在一天之内暴跌6.2%。在债券市场，收益率与风险呈正相关，高收益率反映出市场对万科违约概率的担忧，预计已高达三成。

翻开万科的债务账本，数据更显触目惊心。2025年的境内外债务合计超过360亿元，其中境内债务326.4亿元，境外债务32亿元。而截至2024年9月底，万科的短期借款及一年内到期的非流动负债约1200亿元，而同期货币资金仅为797.5亿元。这意味着，仅在短期负债与现金之间，万科就面临着高达400亿元的资金缺口。这对于一直以稳健著称的万科来说，已成为无法忽视的巨大压力。

市场的分化态度：短期信任与长期担忧
面对万科的债务危机，市场态度耐人寻味。一些投资机构选择抛售万科2026年到期的债券，同时购买2025年第一季度到期的中期票据。这种看似矛盾的操作，反映出市场的普遍判断：短期内万科不会违约，但长期风险不容忽视。

这一判断源于市场对万科综合实力的信任，也与政策面的支持密切相关。2024年12月11日的中央经济工作会议明确提出，要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。虽然政策利好在一定程度上提振了信心，但并不能掩盖万科面临的现实困境。

经营业绩恶化：房企转型阵痛
万科的债务问题并非孤立现象，而是行业转型背景下的必然结果。从经营层面看，2024年前三季度万科的业绩表现不容乐观：

1）营收为2198.95亿元，同比下降24.25%；
2）净利润亏损179.43亿元，同比暴跌231.73%。
资产减值损失和信用减值损失合计达74.7亿元，暴露出资产价值和公司信用的双重危机。这不仅说明房子难卖，也反映了行业整体转型带来的阵痛。在“房住不炒”的大背景下，曾经支撑万科高增长的“高负债、高杠杆、高周转”模式已经难以为继，这种模式如今反而成为沉重的包袱。

外部环境的多重压力
除了行业内部的调整压力，外部经济环境的变化也为万科带来了挑战。全球范围内的通胀压力导致西方央行货币政策收紧，美联储持续加息直接影响了万科的美元债表现。利率上升不仅增加了万科的融资成本，还削弱了其在国际资本市场的吸引力。这也解释了为何市场对万科长期债券的态度更加谨慎。

自救行动：断臂求生与战略调整
面对危机，万科迅速启动了一系列自救行动，从资产处置到资本运作无所不用其极。

1. 资产处置：断臂求生
从2023年开始，万科通过出售核心商业地产项目回笼资金：

1）出售上海七宝万科广场50%股权；
2）转让深圳湾超级总部部分资产；
3）处置上海南翔印象城MEGA 48%股权。
仅2024年上半年，万科通过出售资产回笼资金93.4亿元。这些举措在短期内缓解了现金流压力，但也带来了新的隐忧：优质资产的减少势必削弱企业的长期造血能力。就像一个人在危急时刻变卖家产，虽然能解燃眉之急，却可能影响未来的可持续发展。

2. 拆分万物云：资本运作的突破口
在资产处置之外，万科还通过资本运作谋求突破。公司拆分并独立上市了物业管理子公司“万物云”。通过优质资产注入万物云，万科一方面提升了整体资产估值，另一方面借助持有万物云56%股份的优势，保留了长期收益。这种资本运作为万科的债务危机开辟了新的突围路径，但能否真正化解困局，还需时间检验。

未来展望：转型突围的关键策略
在房地产行业转型和寒冬交织的背景下，万科要想真正突围，还需采取更加审慎和多元化的策略。

1. 优化商业模式，探索新盈利点
过去的粗放式发展模式已不可持续，万科需要加速转型，深耕城市更新、租赁住房等新领域。在存量时代，提升经营效率、优化资源配置显得尤为重要。

2. 谨慎资产处置，保持长期潜力
虽然当前的首要任务是缓解债务压力，但万科不能过度依赖资产出售。优质资产是企业的“命脉”，过度削减可能影响长期竞争力。如何在短期资金需求和长期发展之间找到平衡点，是万科需要深入思考的问题。

3. 把握政策机遇，加速库存去化
近期的政策利好为房地产市场注入了一定活力，万科应充分利用政策红利，加快去库存，改善现金流状况。同时，积极寻求与政策导向一致的业务转型机会。

4. 坚持耐心，积蓄力量
房地产市场的复苏需要时间，万科要在确保生存的基础上，积蓄力量，等待市场回暖的机会。历史经验表明，危机往往是最好的转型契机，关键在于能否抓住机遇。

结语：危机中的机遇与希望
万科的发展历程中并不缺乏危机，但每一次都成功突围。无论是1994年的房地产调控，还是2008年的金融危机，万科都曾经历过至暗时刻，并最终凤凰涅槃。这一次，也不例外。

当前的债务危机既是挑战，也是行业转型的缩影。在这个充满不确定性的时代，唯有不断适应变化、勇于创新的企业，才能在风浪中站稳脚跟。正如万科创始人王石所说：“不争第一，但求唯一。”对于万科来说，找到属于自己的独特发展路径，才是突围的关键。虽然前路艰难，但只要方向正确，坚持前行，万科必能在转型中迎来新的曙光。