随着第三季度进入尾声，各地老区改造建设进入加速期。前几天，筑福集团董事长接受中国证券报记者采访时指出，最近几个月，旧住宅区市场的变化可以用排山倒海来表现。除了改造进度大幅提高外，资本方面的参加热情也明显提高。以改善生活质量为目的的辅助设施建设是改造过程中最重要的投资方向。这些配套设施在形成稳定的现金流后，可以通过证券化等方式实现前期资本的退出，解决旧小区建设中的出资问题。

改造加快速度。

根据住宅和城乡建设部的调查，需要改造的2000年前建成的旧住宅区约为30亿平方米，2000年后建成的住宅区也需要改造。第三方机构根据目前各试点城市老旧小区改造投入资金情况初步测算，平均每个社区改造所需资金约850万元，每平方米所需改造资金280元。

“老旧小区改造作为惠及民生、拉动基建的重要抓手，各地政府普遍较为重视。从最近很多公开的旧住宅区改造进展情况可以看出，上半年受疫情影响，各地开工建设速度放缓，下半年加快速度。董强调。

根据国家要求，到2022年为止，必须基本形成城镇旧住宅区改造制度的框架、政策体系和工作机制的十四五末，结合各地的实际，努力在2000年末之前完成需要改造的城镇旧住宅区改造任务。

中国证券报记者观察到，目前各地陆续披露老旧小区改造进度，部分地区完成进度较快。

对于旧住宅区改造中参加者的资质，董在建设过程中需要有意识地引进物业管理，物业管理的作用比单纯的旧改造建设重要得多。旧住宅区改造完成后，持续的房地产服务是保护旧住宅区改造成果的关键。相比之下，做开发建设的企业进入老旧小区改造后，会面临与新房开发完全不同的情况。

例如，现有建筑物一般存在能耗过高、使用功能不完善、年久失修等问题，直接降低建筑物的寿命，影响居民的日常生活。这就需要在改造过程中，一方面，从源头采取防裂缝、防渗漏措施，延长防水工程保修年限。另一方面，在加强现有建筑使用管理的同时，房地产管理企业建立维护制度，以养护为主，及时修理，延长建筑寿命。

旧住宅区改造过程中，最大的课题是标准的制定。”董有指出，“标准既需要理论模型支撑，也需要实践应用，最主要的是居民需要。在制定过程中，需要满足旧住宅区的功能需求，用户思维重建旧住宅区的标准体系，将旧住宅区改造成标准化产品输出。

据中国证券报记者介绍，现在在旧住宅区的改造过程中，包括旧住宅区的主体建设和旧住宅区周围的辅助建设。其中，主体建设主要包括外立面改造、加固、抗震功能升级、居住面积改善等。辅助设施的建设包括旧住宅区周围的商超、图书馆、停车场等一系列辅助完善。

旧住宅区周边有闲置的现场、闲置的办公大楼、闲置的空地，这些周边闲置的资产是现在旧住宅区建设过程中可以利用的重要资产。”董有介绍，“如何将这些闲置资产利用起来，改善老旧小区周围的环境，是老旧小区改造过程中非常重要的命题。将老旧小区配套和自身改造结合起来，真正改善居住环境，才能达到老旧小区改造的根本目的。”

据介绍，目前各地旧小区改造水平不同，改造技术和交付标准有很大差异。董有称，以北京地区为例，北京老旧小区改造由来已久，公司参与北京老旧小区改造有10多年的历史，在改造过程中，积累了大量的实践经验。相比之下，很多地区老旧小区改造处于起步期。

针对老旧小区改造过程中存在的问题，董有指出，老旧小区改造主要存在三方面的痛点。第一，改造资金存在困难；第二，改造过程中存在技术标准不统一问题；第三，住户意见和满意度问题。

针对老旧小区改造过程中遇到的住户意见不统一问题，董有称，住户意见不统一在老旧小区改造中非常常见。以加装电梯为例，三层以上的住户通常对加装电梯比较欢迎，而三层以下的住户则往往比较抵触。我们分析发现，很多旧住宅区的改造意见不统一，主要与出资有关。现在的政策是谁受益，谁出资，很多居民不想掏这笔钱，所以发生了分歧。在实践过程中，如果真的改善居民的居住条件，这个问题就能解决。