在未来的一段时间里，我们将再次减轻债务，因为我们必须完成一些债务减免，评级才能上升...在8月24日的中期业绩会上，富力房地产董事长李思廉表示。今年上半年，富力权益销售额为510.6亿元，同比下降15.21%，仅完成年度目标的33.6%。同期，富力的净负债率达到177%。

近期，房企进入中报发布季。受疫情影响，上半年不少房企的销售业绩不及预期，一些企业出现销售、利润双降。但进入二季度以来，市场加速恢复，疫情的影响逐渐消失。

但与往年相比，房企对待市场的态度显得愈加“谦虚谨慎”，这主要源于监管层在近期的一番表态。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，强调实施房地产金融审慎管理制度，加强房地产企业融资市场化、规则化和透明度，中央银行、住房建设部与有关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

在此之前，为了控制住宅企业利息债务的增长，监督部门制定了新的规则，设置了三条红线进行管理。各种迹象表明，以控制杠杆为目的的融资强监督正在成为常态。

这也给刚刚从疫情中恢复并试图进一步扩大规模的住房企业带来了新的考验。企业如何看待融资新规？下半年又将以何种策略应对？许多答案隐藏在中报和态度中。

偿还率明显提高。

疫情对房地产业的影响，集中体现在销售环节。

头部房企中，今年上半年，碧桂园实现权益销售金额2669.5亿元，同比下降5.32%；净利润约为219.3亿元，同比下降5.2%。同期，融创完成合同销售金额1952.7亿元，同比下降8.8%；净利润增长约6.5%。保利实现销售额2245.4亿元，比上年减少11.1%，纯利润略有增加。

相比之下，第二梯队部分住宅企业实现了业绩增长。例如，中海同销售额1720.1亿元，比上年增长4.2%的龙湖实现合同销售额111.0亿元，比上年增长5.2%的世茂完成合同销售额1104.8亿元，比上年增长10%。

在过去的三年里，房地产市场出现了罕见的大牛市，许多住宅企业实现了销售规模的大幅上升。其中，大中型住宅企业的复合增长率一般在30%-50%的水平。

今年以来，疫情一度挫败了许多住宅企业的销售，直到第二季度才逐渐恢复。基本上一个半月没有销售。中海房地产行政总裁张智超表示，这也延迟了供应，疫情逐渐控制的6月份，中海集中供应和销售，当月实现了575亿6000万元的记录销售规模。

但并非所有房企都能稳住销售。在这轮疫情中，无论大型房企还是中小企业，都有成员难以幸免。

今年上半年，绿地实现房地产合同销售额1330.29亿元，比上年减少20.7%，合同销售面积比上年减少30.7%。同期，北辰置业的营业收入为人民币33.48亿元，同比下降60.83%，公司的利润降幅则达到八成以上。

值得注意的是，近年来强调收回的情况下，住宅企业的收回率一般很好。上半年，碧桂园和绿地的偿还率达到了惊人的95%。这也保证了企业在销售额受到影响的情况下，销售现金流不会过度萎缩。

到7月19日，金茂的回款金额超过1000亿元。上半年实现合同销售额1028.7亿元(比上年增长31%)的，销售和偿还都突破了千亿元。

尽管受疫情影响很大，但自第二季度市场逐渐恢复以来，住宅企业的自信也开始恢复。由于融资政策紧张，许多企业更相信销售为王的信条，表示不调整全年的销售目标。

张智超表示，下半年中海积极抓住供应和销售，作为重点供应阶段，下半年供应占全年的61%。只要下半年不发生疫情重复、经济重大情况，公司就有信心实现每年4000亿港元的目标。

仅完成年度目标33.6%的富力，也表示销售目标1520亿左右不变。为了实现这一目标，富力将推出16个新项目和约2300亿元的销售资源。

拿错就是痛苦

事实上，住房企业加强销售和偿还，不仅有保证现金流的考虑，还有降低债务的目的。

对于新的融资管理政策，住宅企业在公开解读中称之为规范。这一举措的主要目的是稳定开发人员的杠杆，控制债务不会迅速增加，稳定房价。我们认为这项措施是规范行业行为，迫使行业进入健康状态的措施。龙湖集团执行董事兼首席财务官赵插话。

在过去的一年多里，许多住宅企业通过债务交换完成了新的偿还，实现了债权率的下降。在半年度报告中，许多企业的债权率低于去年同期。但以“三道红线”为标准，对融资进行“强监管”的政策，仍然令企业意识到一个现实：要想继续通过资金杠杆来实现发展，必须首先控制现有的债务水平。

天风证券根据2019年财务数据，按照“剔除预收账款资产负债率为70%”、“净负债率为100%”、“货币短债比为1”三条标准对销售额较高的50家房企进行了划分。其中，同时踩三条红线的住宅企业有14家，同时踩两条红线的住宅企业有10家，踩红线的住宅企业有14家，全部不踩线的住宅企业只有12家。

李思廉说:今后9个月，我们可能在国内外处理250亿到300亿的债务，中途有一半以上重组的计划，其他的用资金和销售抵消。雅居乐也主张将债权率控制在70%左右的合理水平。债权率低的中海和龙湖也强调继续控制债权规模。

今年以来，随着长期机制试点的推进，住宅企业普遍意识到楼市规制进入常态化的现实。如何在保证安全的前提下，实现规模和利润的适度增长，成为企业的主要课题。对于迄今为止通过高杠杆实现快速增长的住宅企业来说，这个课题特别严峻。

我们我们提到的资产债务结构，平衡规模、利润和债务三角关系是非常重要的课题。美的职业执行董事兼首席财务官林戈在业绩会上表示。从2015年到2018年，美国职业销售复合增长率为73.8%，2019年进入千亿阵营。规模发展完成后，美的职业生涯将今年的经营战略定位为战略巩固年。

其中，美的土地征收战略变得谨慎，公司依然按照销售还款的1/3土地征收，但必须尽量避免在高处出手。

这个战略很难理解。由于严格的融资环境和激烈的市场竞争，住宅企业的资金越来越宝贵，前端投资的重要性大幅度提高。

最近，金科股份联席社长方明富在接受21世纪经济报道采访时，由于市场容错空间大幅缩小，前端投资能力往往成为决定项目成败的重要因素。以前做得不好，犯的错误可以通过市场消化，但现在没有空间了。

在业绩会上，雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林表达了同样的观点，“我们现在不能乱拿地，下半年会有更好的机遇，在收购合并或其他产业方面在铺排。下半年如果没有好地、没有好项目，我们就到明年拿地，因为拿错地是很痛苦的一件事情。”